viernes, 13 de julio de 2012

INFORME DE AVALÚO


U.D-299 – Urb. Río Suapure -  Conjunto Residencial “Las Garzas”
Manzana 02- Casa nº 10 – Puerto Ordaz – Ciudad Guayana
Estado Bolívar.

A. Objetivo.
El objetivo del presente informe es la presentación de los resultados correspondientes al análisis de las distintas variables consideradas para la determinación del valor del inmueble constituido por un terreno de uso residencia y la vivienda construido sobre el mismo, con el objeto de conocer su valor actual.

B. Fecha de la tasación.
El presente trabajo de investigación ha sido realizado el 09 de Julio de 2012.

C. Factores de localización.
C.1. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.
El inmueble en estudio es una parcela de terreno y vivienda unifamiliar de una planta construida sobre la misma destinada a uso residencial unifamiliar.
El inmueble en estudio cuenta con los siguientes espacios:
·               Porche anterior techado.
·               Garaje techado.
·               Recibo-Comedor.
·               Cocina.
·               Lavandero.
·               Pasillo de circulación hacia el área de habitaciones.
·               Habitación principal con closet y baño.
·               Dos habitaciones con closet.
·               Un baño común.
C.2. UBICACIÓN.
El inmueble objeto del avalúo se encuentra ubicado en la Unidad de Desarrollo U.D-299, conocida como Urbanización Río Suapure, en el Conjunto Residencial “Las Garzas”, manzana 02 e identificado con el número 10. El inmueble en estudio forma parte de un grupo de aproximadamente 500 viviendas dentro del antes mencionado Conjunto Residencial “Las Garzas”.
C.3. ZONA O ENTORNO.
El inmueble en estudio está ubicado en una zona netamente residencial, con desarrollos de baja densidad y en proceso de consolidación urbanística. El entorno está conformado básicamente por urbanizaciones residenciales habitadas y otras en proceso de construcción, de clase media.
El inmueble U.D-299-02-10 forma parte del Conjunto Residencial “Las Garzas” y como se mencionó anteriormente, está integrado por aproximadamente 500 viviendas de semejantes características que comparten acceso controlado y áreas de esparcimiento.
La zona está dotada de una adecuada vialidad, que le permite el acceso inmediato al inmueble, el tráfico es poco abundante y la estructura parcelaria es regular.
C.4. SERVICIOS.
La ubicación del inmueble en un zona netamente residencial le permite de disfrutar de todos los servicios públicos requeridos por una comunidad urbana: calles y aceras pavimentadas, drenajes de aguas de lluvia, sistema de distribución de aguas blancas y recolección de aguas servidas, electricidad, alumbrado público, aseo urbano domiciliario, teléfono y transporte público.
Adicionalmente la zona cuenta con servicios educacionales, asistenciales, deportivos, comerciales y religiosos.
C.5. VIALIDAD.
La vialidad de esta zona está totalmente desarrollada. El acceso se efectúa a través de la Avenida Principal de Acceso al Conjunto Residencial, la cual se conecta directamente con la Avenida Atlántico, importante arteria vial de la Ciudad de Puerto Ordaz. Toda la vialidad indicada tiene circulación en ambos sentidos y está conectada con el sistema matriz de vialidad de la ciudad, de modo que la zona está totalmente integrada a la misma.
C.6. ZONIFICACIÓN.
La zonificación de acuerdo con el Plano Regulador es R-3 destinada al uso residencial unifamiliar. Se permite un área neta máxima de ubicación del 40% y un porcentaje máximo de construcción del 100% del área de la parcela en el caso que nos ocupa. Se permite comercio local y vecinal en las edificaciones residenciales, respetando lo indicado en las Ordenanzas de Zonificación.
C.7. USO.
El inmueble en estudio está destinado a vivienda unifamiliar, uso conforme con lo establecido en la Ordenanza de Zonificación del Municipio Autónomo Caroní, del Estado Bolívar, y no presente actualmente su más alto uso.

D. Cálculos y mediciones.
D.1. TERRENO.
Frente promedio……….. 10,96 metros
Fondo promedio…….…. 28,00 metros
Forma………………….. Trapezoidal.
Topografía……………... Plana.
Área……………………. 301,26 metros
D.2. ÁREAS ÚTILES.
El inmueble en estudio presente las siguientes áreas útiles:
Descripción
Área (m2)
Porche anterior techado
3,90
Garaje techado
46,00
Estar – Comedor
21,68
Cocina
5,88
Lavandero
2,40
Pasillo de circulación
2,84
Habitación principal con baño
13,52
Habitación 1
9,75
Habitación 2
9,75
Sala de baño
2,74
Total área útil de la vivienda = 118,46 m2.

E. Características constructivas.
Sistema constructivo: infraestructura de concreto armado y superestructura a base de losa de techo maciza de concreto armado y paredes portantes (sistema tipo túnel).
Cerramientos: Pantallas de concreto armado y paredes de bloques frisados en divisiones de sala baño y  cerramiento perimetral.
Cubierta de techo: Cubierta de losa maciza de concreto armado en vivienda y platabanda de concreto en garaje.
Frisos: Liso en interiores y obra limpia en exteriores de vivienda. Rustico en paredes exteriores de mampostería.
Pinturas: Cauchos en paredes exteriores y interiores.
Puertas: De madera entamborada  en acceso e interiores y metálica en cocina.
Ventanas: Hierro y vidrio en todos los ambientes.
Baños: Water closet y lavamanos línea media.
Protección: Rejas metálicas en vivienda y cerramiento frontales de la parcela, portón de acceso a garaje equipado con motor y control remoto.
Instalaciones sanitarias: Sistema de agua blanca (fría y caliente) y aguas servidas empotradas a la red de servicios de la zona.
Instalaciones eléctricas: Tuberías de PVC embutidas en paredes y tomacorrientes plásticos.
Edad aparente: 5 años.
Mantenimiento: Excelente.

F. Valor del inmueble.
De esta manera se tiene lo siguiente
       PRECIO UNITARIO DEL TERRENO = 266,23 BS / m2
       PRECIO UNITARIO DE CONSTRUCCIÓN = 455,55 BS / m2

Una vez obtenido el precio unitario del inmueble, se procede al cálculo del valor del mismo
       VALOR DEL INMUEBLE = (PRECIO UNITARIO DEL TERRENO x ÁREA) + (PRECIO UNITARIO DE CONSTRUCCIÓN x ÁREA DE CONSTRUCCIÓN)

      VALOR DEL INMUEBLE = (266,23 BS/m2 x 301,26 m2) + (455,55 BS/m2 x 118,46 m2)

      VALOR DEL INMUEBLE = 80.204,4498 BS + 53.964,453 BS

Y se concluye que el valor del inmueble es el siguiente:
VALOR DEL INMUEBLE = 134.168,9028 BS

SON CIENTO TREINTA Y CUATRO MIL CIENTO SESENTA OCHO CON NUEVE MIL VEINTIOCHO CÉNTIMOS.