U.D-299 – Urb. Río Suapure -
Conjunto Residencial “Las Garzas”
Manzana 02- Casa nº 10 – Puerto Ordaz –
Ciudad Guayana
Estado Bolívar.
A. Objetivo.
El objetivo del presente informe es la presentación
de los resultados correspondientes al análisis de las distintas variables
consideradas para la determinación del valor del inmueble constituido por un
terreno de uso residencia y la vivienda construido sobre el mismo, con el
objeto de conocer su valor actual.
B. Fecha
de la tasación.
El presente trabajo de investigación ha sido
realizado el 09 de Julio de 2012.
C. Factores
de localización.
C.1. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.
El inmueble en estudio es una parcela de terreno y
vivienda unifamiliar de una planta construida sobre la misma destinada a uso
residencial unifamiliar.
El inmueble en estudio cuenta con los siguientes
espacios:
·
Porche anterior techado.
·
Garaje techado.
·
Recibo-Comedor.
·
Cocina.
·
Lavandero.
·
Pasillo de circulación hacia el área de
habitaciones.
·
Habitación principal con closet y baño.
·
Dos habitaciones con closet.
·
Un baño común.
C.2. UBICACIÓN.
El inmueble objeto del avalúo se encuentra ubicado
en la Unidad de Desarrollo U.D-299, conocida como Urbanización Río Suapure, en
el Conjunto Residencial “Las Garzas”, manzana 02 e identificado con el número
10. El inmueble en estudio forma parte de un grupo de aproximadamente 500
viviendas dentro del antes mencionado Conjunto Residencial “Las Garzas”.
C.3. ZONA O ENTORNO.
El inmueble en estudio está ubicado en una zona
netamente residencial, con desarrollos de baja densidad y en proceso de
consolidación urbanística. El entorno está conformado básicamente por
urbanizaciones residenciales habitadas y otras en proceso de construcción, de
clase media.
El inmueble U.D-299-02-10 forma
parte del Conjunto Residencial “Las Garzas” y como se mencionó anteriormente,
está integrado por aproximadamente 500 viviendas de semejantes características
que comparten acceso controlado y áreas de esparcimiento.
La zona está dotada de una adecuada vialidad, que
le permite el acceso inmediato al inmueble, el tráfico es poco abundante y la
estructura parcelaria es regular.
C.4. SERVICIOS.
La ubicación del inmueble en un zona netamente
residencial le permite de disfrutar de todos los servicios públicos requeridos
por una comunidad urbana: calles y aceras pavimentadas, drenajes de aguas de
lluvia, sistema de distribución de aguas blancas y recolección de aguas
servidas, electricidad, alumbrado público, aseo urbano domiciliario, teléfono y
transporte público.
Adicionalmente la zona cuenta con servicios
educacionales, asistenciales, deportivos, comerciales y religiosos.
C.5. VIALIDAD.
La vialidad de esta zona está totalmente
desarrollada. El acceso se efectúa a través de la Avenida Principal de Acceso
al Conjunto Residencial, la cual se conecta directamente con la Avenida
Atlántico, importante arteria vial de la Ciudad de Puerto Ordaz. Toda la
vialidad indicada tiene circulación en ambos sentidos y está conectada con el
sistema matriz de vialidad de la ciudad, de modo que la zona está totalmente
integrada a la misma.
C.6. ZONIFICACIÓN.
La zonificación de acuerdo con el Plano Regulador
es R-3 destinada al uso residencial unifamiliar. Se permite un área neta máxima
de ubicación del 40% y un porcentaje máximo de construcción del 100% del área
de la parcela en el caso que nos ocupa. Se permite comercio local y vecinal en
las edificaciones residenciales, respetando lo indicado en las Ordenanzas de
Zonificación.
C.7. USO.
El inmueble en estudio está destinado a vivienda
unifamiliar, uso conforme con lo establecido en la Ordenanza de Zonificación
del Municipio Autónomo Caroní, del Estado Bolívar, y no presente actualmente su
más alto uso.
D. Cálculos
y mediciones.
D.1. TERRENO.
Frente promedio……….. 10,96 metros
Fondo promedio…….…. 28,00 metros
Forma………………….. Trapezoidal.
Topografía……………... Plana.
Área……………………. 301,26 metros
D.2. ÁREAS ÚTILES.
El inmueble en estudio presente las siguientes áreas
útiles:
|
Descripción
|
Área (m2)
|
|
Porche anterior techado
|
3,90
|
|
Garaje techado
|
46,00
|
|
Estar – Comedor
|
21,68
|
|
Cocina
|
5,88
|
|
Lavandero
|
2,40
|
|
Pasillo de circulación
|
2,84
|
|
Habitación principal con baño
|
13,52
|
|
Habitación 1
|
9,75
|
|
Habitación 2
|
9,75
|
|
Sala de baño
|
2,74
|
Total área útil de la vivienda = 118,46
m2.
E. Características
constructivas.
Sistema
constructivo: infraestructura de concreto armado y superestructura a base de
losa de techo maciza de concreto armado y paredes portantes (sistema tipo
túnel).
Cerramientos: Pantallas de concreto armado y
paredes de bloques frisados en divisiones de sala baño y cerramiento perimetral.
Cubierta de techo: Cubierta de losa maciza de
concreto armado en vivienda y platabanda de concreto en garaje.
Frisos: Liso en interiores y obra limpia en
exteriores de vivienda. Rustico en paredes exteriores de mampostería.
Pinturas: Cauchos en paredes exteriores y
interiores.
Puertas: De madera entamborada en acceso e interiores y metálica en cocina.
Ventanas: Hierro y vidrio en todos los
ambientes.
Baños: Water closet y lavamanos línea media.
Protección: Rejas metálicas en vivienda y
cerramiento frontales de la parcela, portón de acceso a garaje equipado con
motor y control remoto.
Instalaciones sanitarias: Sistema de agua
blanca (fría y caliente) y aguas servidas empotradas a la red de servicios de
la zona.
Instalaciones eléctricas: Tuberías de PVC embutidas
en paredes y tomacorrientes plásticos.
Edad aparente: 5 años.
Mantenimiento: Excelente.
F. Valor del inmueble.
De esta manera se tiene lo siguiente
PRECIO UNITARIO DEL TERRENO = 266,23 BS
/ m2
PRECIO UNITARIO DE CONSTRUCCIÓN = 455,55
BS / m2
Una vez obtenido el precio unitario
del inmueble, se procede al cálculo del valor del mismo
VALOR DEL INMUEBLE = (PRECIO
UNITARIO DEL TERRENO x ÁREA) + (PRECIO UNITARIO DE CONSTRUCCIÓN x ÁREA DE
CONSTRUCCIÓN)
VALOR DEL INMUEBLE = (266,23 BS/m2
x 301,26 m2) + (455,55 BS/m2 x 118,46 m2)
VALOR DEL INMUEBLE = 80.204,4498 BS +
53.964,453 BS
Y se concluye que el valor del
inmueble es el siguiente:
VALOR
DEL INMUEBLE = 134.168,9028 BS
SON
CIENTO TREINTA Y CUATRO MIL CIENTO SESENTA OCHO CON NUEVE MIL VEINTIOCHO CÉNTIMOS.
